quinta-feira, 20 de março de 2014

O ITBI em Itararé



Evidentemente passou batido, mas a Prefeitura Municipal de Itararé lançou nota oficial anteontem sobre o projeto de lei encaminhado pelo executivo ao legislativo para a revisão do cálculo do Imposto sobre a Transição de Bens Imóveis. Tudo isso depois de um escândalo causado por uma das mais desonestas capas do já famoso periódico por essas peripécias 'Folha do Vale' e dos discursos inflamados dos vereadores de oposição. Mais do que um direito das prefeituras, a cobrança correta do IPTU e do ITBI é uma obrigação, pois ela é a maior fonte de receita própria dos municípios. Reproduzo na íntegra o documento que encerra o chorume das redes sociais e jornais a respeito do tema. 

A Prefeitura Municipal de Itararé vem, através desta, respeitosamente, esclarecer à população itarareense acerca de Projeto de Lei Complementar, que teve por finalidade modificar a redação de três artigos do Código Tributário Municipal-CTM. De acordo com a Constituição, ao Município compete a cobrança de três impostos: o IPTU (imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana), o ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis) e o ISSQN (imposto sobre serviços de qualquer natureza).

O Projeto de Lei Municipal encaminhado pela Prefeitura Municipal, à Câmara de Vereadores de Itararé, buscava corrigir um equívoco que remonta há longa data, no que se refere ao modo de calcular o ITBI. Qual seria este equívoco? Hoje, quando é realizada uma transação imobiliária, como por exemplo, a compra e venda de um terreno, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), o ITBI é calculado com base em um valor fictício ou virtual, e não com base no valor real do bem, o que causa grandes prejuízos para os cofres públicos municipais. O que observamos, portanto, é uma verdadeira fraude!

Explicamos: os impostos são tributos formados por uma BASE DE CÁLCULO, e por uma ALÍQUOTA (porcentagem), através dos quais é possível a obtenção do VALOR do tributo. O ITBI é devido em todos os casos em que ocorre o fato gerador, o que acontece com a transmissão onerosa da propriedade imóvel. O sujeito passivo, aquele que paga o imposto, é o adquirente ou cessionário de bem imóvel ou do direito a ele relativo, ou seja, aquele que compra bem imóvel ou adquire direito relacionado ao referido bem (por exemplo: usufruto, dação em pagamento, permuta). Assim, no caso do ITBI, o valor do tributo é obtido através de uma simples operação aritmética: obtém-se o valor da BASE DE CÁLCULO, e multiplica-se tal valor por uma ALÍQUOTA em percentual.

Portanto, a BASE DE CÁLCULO do ITBI é o VALOR VENAL do imóvel, entendido como o VALOR EFETIVAMENTE PRATICADO no MERCADO. De acordo com o tributarista Eduardo Sabbag, valor venal é considerado o preço que o imóvel alcançaria se colocado à venda em condições normais do mercado imobiliário (Manual de Direito Tributário, 5.ª edição, 2013, página 1.008). Atualmente, o Código Tributário de Itararé (CTM) prevê que a BASE DE CÁLCULO do ITBI será apurada com base no valor venal dos bens imóveis, obtido com base na Planta Genérica de Valores do Município.

Em relação ao IPTU, as legislações municipais relativas ao imposto costumam trazer em seu texto que o valor do m2 (metro quadrado) dos terrenos e das glebas urbanizáveis deverão ser fixados levando-se em conta o índice médio de valorizações e os preços relativos às últimas transações imobiliárias. A obediência a estes parâmetros remete para a elaboração de PLANTA GENÉRICA DE VALORES, contendo os diferentes preços dos terrenos praticados na área urbana, que deverá conter a relação de todas as ruas com suas respectivas faces de quadra e o seu valor por metro quadrado de terreno ou gleba utilizável. Desta forma, existe uma tabela, com os valores venais de todos os imóveis sediados em Itararé/SP, conforme a localização de cada um, utilizada tanto para a apuração do valor do IPTU, quanto para a apuração do ITBI.

Porém, em Itararé, até mesmo o mais desatento dos observadores pode concluir que a PLANTA GENÉRICA DE VALORES encontra-se desatualizada, ou seja, o valor venal dos imóveis, tanto para efeitos de cobrança do IPTU, quanto para a arrecadação do ITBI, encontra-se demasiadamente defasado, trazendo valores afastados da realidade; o que equivale a dizer que o Município de Itararé está deixando de arrecadar receita para os cofres públicos, fato este que vem causando, já há longa data, prejuízos para nossa cidade.

Em diversos outros Municípios, atentos para esta preocupante realidade, foi alterado o modo de se chegar ao valor venal do imóvel, para fins de arrecadação de ITBI, abandonando o cálculo com base na PLANTA GENÉRICA DE VALORES, utilizada também nos casos relacionados ao IPTU, e adotando procedimento adequado, que permite à Fazenda Municipal arrecadar o ITBI pelo VALOR REAL da transação imobiliária.

O Projeto de Lei pretendia que o valor venal fosse determinado através de AVALIAÇÃO DO IMÓVEL, procedida por profissional devidamente habilitado, conforme parâmetros estabelecidos pela ABNT-Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Assim, nos casos em que houver transações imobiliárias, deixaremos de observar situações absurdas, como a descrita no exemplo exposto linhas acima: a compra e venda de um terreno, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Com base no atual sistema de apuração do valor venal do ITBI, deveria ser observado o valor venal do imóvel, conforme a planta genérica de valores, por exemplo, R$ 10.000,00. O valor do ITBI seria: BASE DE CÁLCULO (valor venal) multiplicado pela ALÍQUOTA de 2% (artigo 67 do CTM), isto é, R$ 10.000,00 X 2% = R$ 200,00 (duzentos reais).

Todavia, o valor real da compra e venda, foi de R$ 100.000,00 (cem mil reais), e o tributo REALMENTE devido seria de R$ 2.000,00 (dois mil reais). Portanto, em apenas uma transação imobiliária, dentre as centenas que ocorrem durante o ano, o Município deixaria de arrecadar R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais). É preciso salientar, ainda, que ao sujeito passivo do ITBI, aquele que paga o imposto, deverá ser assegurada a contestação, a impugnação contra o valor obtido pelo avaliador de imóveis a serviço da Prefeitura Municipal. Isto porque uma vez apurado o valor do tributo, é promovido um procedimento administrativo denominado lançamento tributário, após o qual é permitida ao sujeito passivo, garantidos o contraditório e a ampla defesa, a possibilidade de questionamentos, seja perante a própria Administração Pública, seja diante do Poder Judiciário.

O entendimento acima demonstrado é consagrado no Superior Tribunal de Justiça – STJ, em que se decidiu que “É cediço na doutrina majoritária e na jurisprudência dessa Corte que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado” (REsp 261.166/SP, Rel. Ministro JOSÉ DELGADO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 12/09/2000, DJ 06/11/2000, p. 192); e (REsp 210.620/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/05/2005, DJ 27/06/2005, p.308).

Observa-se, portanto, que o Projeto de Lei encaminhado pela Prefeitura Municipal de Itararé, à Câmara Municipal, foi ao encontro dos interesses da população, que não pode fechar os olhos para simulações fraudulentas, em prejuízo dos cofres públicos. Deve ser adotado procedimento criterioso, que permitirá ao fisco avaliar o VALOR REAL dos negócios relacionados a bens imóveis, deixando de lado valores virtuais e fictícios, que favorecem apenas e tão somente aos compradores de imóveis e prejudicam a cidade de Itararé com seus quase 50 mil habitantes.

Não há que se falar em “valores muito altos”, e sim em valores reais, verdadeiros. Não há que se falar, ainda, em surgimento de “mercado imobiliário paralelo”. Ora, de acordo com a lei brasileira, é impossível a existência de tal mercado, já que, em regra, somente se reconhecem como válidas, existentes e eficazes as transações imobiliárias devidamente lavradas em escritura pública, posteriormente registradas no cartório de registro de imóveis, ressalvadas poucas exceções. Não é possível, sob o pretexto de favorecer eventuais compradores de bens imóveis, poucos e abastados contribuintes, admitir a continuidade de simulações e fraudes ao fisco, em detrimento do erário municipal, e da maioria humilde da população itarareense, que depende dos serviços públicos custeados pelas receitas advindas dos impostos municipais.

Itararé, 18 de março de 2014.
PREFEITURA MUNICIPAL DE ITARARÉ

Abraços,
Murilo

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